Автор: admin

•    16-07-2013, 12:31

 Дмитрий Киселев, старший юрист МЮФ BEITEN BURKHARDT

В Украине существует проблема несвоевременного завершения строительства объектов застройщиком, что приводит к задержкам с введением объектов в эксплуатацию.

На сегодня только в Киеве более 100 проблемных объектов строительства, и не секрет, что своевременный ввод объектов в эксплуатацию, и соответственно передача инвесторам оконченных построенных квартир (ведь большинство строящихся объектов в Украине – это жилая недвижимость) является чем-то из области фантастики в современной Украине. Однако не всегда задержки связаны с объективными причинами (погодные условия, бюрократические проволочки и тп.). Не редки (порядка 20 %) случаи, когда задержка в окончании строительства – это последствия действий неблагонадежного застройщика, другой вариант, когда в действиях застройщиков можно найти и откровенно мошеннические схемы, направленные исключительно на завладение средствами инвесторов. Конечно, откровенно мошеннических схем в строительстве жилья стало гораздо меньше, однако все же они присутствуют, и инвестору, перед вложением средств в еще неоконченное строительство, необходимо четко понимать риски, а также пути решения возможных проблем.

Документы.

Помимо общей проверки застройщика на этапе принятия решения об инвестировании в неоконченный объект строительства, инвестор должен всесторонне рассмотреть предлагаемые застройщиком документы и договора, в соответствии с которыми предполагается внесение денежных средств для строительства жилья.

Средства.

Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» предусматривает, что инвестирование и финансирование объектов жилого строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, производится исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости, в соответствии с законодательством.

Ответственность.

При заключении договора с застройщиком либо с управляющей компанией, одним из важных критериев является ответственность застройщика за невыполнение принятых на себя обязательств. Следует отличать ответственность публично-правовую, т.е. установленную публичными нормами, которая может быть применена к застройщику, нарушившему установленные нормы и правила со стороны государственных и контролирующих органов, и договорную, которая может устанавливаться сторонами в договоре, в каждом конкретном случае невыполнения обязательств.

Публично-правовая ответственность.

К таковой можно отнести ответственность застройщика за невыполнение предписаний законодательных актов, норм, стандартов и правил, а также иных нарушений в сфере градостроительной деятельности. Ответственность за такие нарушения устанавливается – для физических лиц и должностных лиц Кодексом Украины об Административных Правонарушениях (ст. 96, 97), для юридических лиц Законом Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» (Закон об ответственности). Следует отметить, что с введением в действие новой редакции Закона об ответственности, размеры штрафных санкций были привязаны к минимальным заработным платам, и составляют довольно значительные суммы. Так, штрафы могут колебаться от 5 до 900 минимальных заработных плат, а в случае повторного нарушения в течение одного года, в котором были применены такие штрафы, тем же субъектом, сумма штрафов может удваиваться.
Однако наличие вышеуказанной публично-правовой ответственность никоим образом не поможет обычному инвестору (гражданину либо юридическому лицу) вовремя получить свою квартиру или иной объект инвестирования. Также это не поможет взыскать возможные убытки. Вышеуказанные меры являются лишь мерами публичного воздействия, а суммы таких штрафов направляются в доход государственного бюджета.

Договорная ответственность.

Именно договорная ответственность застройщика перед инвестором является одной из возможностей стимулирования застройщика к своевременному исполнению принятых на себя обязательств. Несмотря на то, что застройщики очень не хотят прописывать в договорах свою ответственность перед клиентами, необходимо настаивать на таких положениях, а если инвестор идет на такие условия, необходимо понимать, что в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, добиться от него их исполнения, а также возмещения убытков будет очень сложной задачей.

Условия ответственности.

Стороны в договоре свободны в выборе возможных условий ответственности. Стороны могут предусмотреть как штрафные санкции за невыполнение обязательств (штраф за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию либо передачу объекта строительства инвестору, пеню за неисполнение какого-либо денежного обязательства), так и любые иные возможные способы обеспечения выполнения обязательств со стороны застройщика.
На практике существует много способов такого обеспечения: разнообразные виды залога, банковская гарантия, порука. Также как альтернатива обеспечению выполнения обязательств может выступать страхование ответственности застройщика. Совсем недавно регулятор предложил в обязательном порядке ввести страхование ответственности застройщиков перед инвесторами за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию, задержки в передаче объекта инвестирования. Такой механизм предлагается ввести при инвестировании в жилую недвижимость посредством участия в ФФС. Однако предложенные поправки к закону должным образом не предоставляют действенного механизма взыскания убытков с застройщика, а также не предоставляет самого механизма страхования.
Не существует единого подхода к должному виду ответственности застройщика или обеспечению выполнения его обязательств. В каждом конкретном случае такие способы обеспечения, а также меры ответственности, должны оговариваться сторонами.
В заключение хочется отметить, что ответственность сторон, четко установленная сторонами договора, будет стимулировать участников договора, четко следовать обязательствам установленным договором.

Источник: журнал АСТ № 4(8), 2013

Покупка недвижимости за рубежом является, по сути, инвестиционной деятельностью, регулируемой, среди прочего, законодательством о валютном контроле. В частности, согласно правительственному декрету № 15-93 (от 19.02.1993 г., с изменениями и дополнениями), для осуществления валютной операции резидентам Украины следует получить индивидуальную лицензию НБУ.

Для этого, следуя инструкции Нацбанка, нужно предоставить в его территориальное (областное) управление следующие документы:

•     заявление установленной формы;
•     нотариально удостоверенные копии соглашений резидента с иностранным партнером (на языке оригинала, а также заверенный перевод на русский или украинский язык) с обязательным указанием банковских реквизитов сторон;
•     копию документа о регистрации объекта инвестиции за границей (выписка из торгового, банковского или судебного реестра), если иное не предусмотрено законодательством страны инвестирования (в ряде случаев регистрация происходит только после внесения средств);
•     сведения о банке-нерезиденте и реквизиты счета, на который перечисляются средства;
•     документ, подтверждающий внесение платы за выдачу лицензии.

Срок получения лицензии — 40 дней с момента получения НБУ этих документов. Однако на практике процесс нередко затягивается, поскольку предоставленная документация подлежит проверке и может возвращаться заявителю (неоднократно) для устранения замечаний.

В лицензии должен быть указан срок ее действия, достаточный для осуществления инвестиции. Инструкцией Нацбанка предусмотрены причины аннулирования индивидуальной лицензии, в случае которых инвестор обязан в установленные сроки возвратить в Украину соответствующие средства (в том числе полученные доходы).

Украинское законодательство не предусматривает никаких платежей (пошлин, сборов) в связи с приобретением объектов НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ. Соответственно, налоговые обязательства в Украине у резидента возникают только в том случае, если он получает доход (к примеру, ренту) от объекта недвижимости.

Такие поступления должны быть включены в глобальный доход плательщика и подлежат налогообложению по ставке 25% (для юрлиц) или 15% (для физлиц). При наличии соглашения (конвенции) об избежании двойного налогообложения между Украиной и страной инвестирования уплата налогов на доходы от НЕДВИЖИМОСТИпроизводится в соответствии с таким документом — обычно плательщики освобождаются от уплаты налогов в Украине.

ДМИТРИЙ КИСЕЛЕВ, ЮРИСТ КОМПАНИИ «БАЙТЕН БУРКХАРДТ РЕХТСАНВАЛЬТСГЕЗЕЛЬШАФТ МБХ.»

•    23-05-2013, 06:17

Дмитрий Киселев, старший юрист МЮФ BEITEN BURKHARDT

Многие девелоперы в крупных городах Украины сталкиваются с отсутствием свободных площадок для строительства коммерческих объектов. Особенно такая проблема актуальна для центральных районов больших городов, где плотность застройки очень высокая, и найти подходящую площадку для осуществления удачного проекта сложно, а зачастую и невозможно. Поэтому в последние годы застройщики обращают внимание на подземные коммуникации (переходы, площадки под ключевыми дорожными развязками и т. п.).

Однако наличие большого количества сложностей и рисков зачастую отталкивают застройщика от развития таких проектов. Помимо чисто технических трудностей при проектировании и строительстве подземного объекта, на первый план выходят правовые риски, связанные с получением площадки под строительство подземного объекта, оформлением разрешительных документов, права пользования землей.
Основная юридическая проблема заключается в отсутствии правового статуса земли, которая будет использоваться для строительства исключительно подземного коммерческого объекта. В основном из-за технических особенностей такие объекты планируются для размещения под объектами дорожного хозяйства (дорогами, развязками, в подземных пешеходных переходах), поэтому получить право собственности или пользования такими земельными участками в существующем правовом поле ввиду законодательных ограничений не представляется возможным. 

Действующее земельное законодательство Украины (ст. 79 Земельного Кодекса Украины) устанавливает, что земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и с определенными по отношению к ней правами. В свою очередь границы земельного участка – это наземные материальные рубежи, то есть горизонтальные границы. Право собственности (пользования) также распространяется на пространство, которое находится над и под поверхностью участка на глубину и высоту, необходимые для возведения жилых, производственных и иных зданий и сооружений. Однако законом не устанавливаются какие-либо вертикальные границы земельного участка.

Если со строительством объекта, который имеет как наземную, так и подземную составляющую, все понятно, то получение права на использование участка только для строительства подземного объекта (без наличия сооружений на поверхности земли) законодательно не урегулировано. В таком случае, из-за особенностей регулирования отведения земельных участков, отсутствуют основания для признания подземного пространства частью какого-либо земельного участка.

Возможным выходом из такой ситуации может служить использование такого института права как суперфиций (право пользования чужим земельным участком для застройки), но, несмотря на тот факт, что такой институт существует в украинском праве с 2004 года, практика его применения очень незначительна.

Так, в соответствии с законодательством, собственник земельного участка на основании договора может передать его в пользование другому лицу для строительства зданий и сооружений. Законодательно устанавливается граничный срок суперфиция в 50 лет для земель коммунальной и государственной собственности. Однако следует отметить, что в данном случае также существует правовая проблема передачи именно подземной части участка, поскольку законодательно не предусмотрена передача в пользование части земельного участка. Такая часть должна быть выделена в натуре (т. е. должен быть сформирован земельный участок), что не представляется возможным только для подземной составляющей участка и, зачастую, невозможно для наземной части, из-за ограничений, которые указывались выше (земли транспортного хозяйства и т. п.).

Другим возможным институтом для оформления права пользования земельным участком может быть институт сервитутов. Однако следует учесть то обстоятельство, что сервитут, как институт в земельном праве, не дает право застройки участка, поэтому данный институт целесообразней использовать для оформления права пользования земельным участком уже после оформления права собственности на объект недвижимости (здание или сооружение под землей).

На сегодня наиболее часто встречающейся схемой получения права на строительство подземных коммерческих объектов остается заключение инвестиционных договоров с органами местной власти. В инвестиционном договоре помимо строительства коммерческого объекта под землей предусматривается строительство мест общего пользования, необходимых подземных переходов и коммуникаций, дорожных развязок, в которых заинтересованы городские власти.

После окончания строительства, инвестор получает возможность оформить право собственности на построенный коммерческий объект, а инфраструктурные сооружения передаются на баланс соответствующего обслуживающего коммунального предприятия. При реализации данной схемы инвестор не выступает в роли заказчика, а выполняет лишь функции инвестора. Заказчиком же выступает соответствующее коммунальное предприятие. В данной схеме, если в договоре нельзя определить четкие функции по взаимодействию инвестора, заказчика и органов местного самоуправления, существует риск отстранения инвестора от участия в принятии решений по проектированию, строительству объекта, вводу его в эксплуатацию, поскольку эти функции выполняет заказчик строительства объекта. Основным достоинством вышеуказанной схемы является отсутствие необходимости решать земельные вопросы, поскольку заказчиком выступает коммунальное предприятие на землях коммунальной собственности. Также, именно заказчик будет получать необходимые разрешительные документы для строительства. А участие в качестве заказчика коммунального предприятия ускорит принятие необходимых решений, поскольку сами городские власти должны быть заинтересованы в реализации проекта, ведь они получат объекты инфраструктуры (дороги, развязки, переходы и т.п.), которые за бюджетные средства построить не получится, в связи с недостаточным финансированием либо вообще отсутствием такового.

Поэтому в инвестиционном договоре необходимо четко указывать права и обязанности каждой из сторон договора, определять право инвестора влиять на принятие проектных решений, привлекать архитекторов и инженеров для решения технических вопросов. Также целесообразно определить ответственность сторон, хотя зачастую органы местной власти не готовы брать на себя вообще какие-либо обязательства. Частично риски, связанные с использованием земельного участка для подземного строительства, будут нивелированы после оформления права собственности на объект недвижимости, находящийся под землей. Ведь такую землю не может выкупить или арендовать конкурент или иное третье лицо, в связи с законодательными ограничениями, описанными выше. А право собственности в Украине гарантируется законом и Конституцией.
Однако после ввода объекта в эксплуатацию следует все-таки предпринять действия по оформлению права пользования земельным участком. Инвестору необходимо помнить, что, несмотря на отсутствие четкого регулирования отношений по оформлению земельного участка под подземным сооружением, отсутствие механизма начисления платы за использование земли при сооружении подземного коммерческого объекта, использование земли по общему правилу в Украине является платным. Потому возможна ситуация, когда налоговые органы будут предъявлять претензии в связи с бесплатным пользованием землей под объектами недвижимости.
На наш взгляд, неурегулированность земельных правоотношений при подземном строительстве коммерческих объектов является основной трудностью при реализации таких проектов. В связи с дефицитом площадей для реализации коммерческих проектов в городах, данные недоработки должны быть исправлены на государственном уровне в ближайшее время. Следует определить и статус земли для подземного строительства, и развивать уже существующие институты землепользования (сервитуты и суперфиции), определив нужные технические процессы для оформления таких прав (подготовка землеустроительной документации, ее согласование, регистрация таких прав, определение размеров платы за землю и т. п.).

Неурегулированность земельных правоотношений при подземном строительстве коммерческих
объектов является основной
трудностью при реализации
таких проектов

Источник: журнал АСТ № 3(7),2013

Дмитрий Киселев, старший юрист МЮФ BEITEN BURKHARDT

5 сентября 2012 года вступил в силу Закон Украины «Об индустриальных парках» (далее Закон), который регулирует планирование, создание и управление индустриальными парками в Украине. Но, что же стоит за таким термином, как индустриальный (промышленный) парк, и есть ли перспективы развития такого вида недвижимости и бизнеса в Украине?

В самом Законе дано следующее определение индустриального парка: определенная инициатором создания индустриального парка в соответствии с градостроительной документацией оборудованная соответствующей инфраструктурой территория, в границах которой участники индустриального парка могут осуществлять хозяйственную деятельность в сфере промышленного производства, а также научно-исследовательскую деятельность, деятельность в сфере информации и телекоммуникаций на условиях, определенных законом и договором об осуществлении деятельности в границах индустриального парка.

В специальной литературе дается следующее определение: индустриальный парк – это специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемая специализированной компанией.

С практической точки зрения, индустриальным парком является промышленная площадка, на которой ведут производственную деятельность несколько независимых предприятий из одной или разных отраслей экономики. Чаще всего предприятия, разместившие свое производство на общей территории связаны общими цепочками создания добавленной стоимости и делят совместную инфраструктуру. Необходимо четко понимать, что на статус индустриального парка не может претендовать уже действующее предприятие, более того в Законе существует ограничение по регистрации индустриальных парков, при котором на его территории не может находиться целостный имущественный комплекс, который позволяет совершать выпуск продукции.

Для индустриального парка характерны следующе особенности:

•  земельный участок, на котором расположен индустриальный парк, должен относиться к землям промышленности, и может располагаться как в границах населенного пункта, так и за его пределами;
•  размер земельного участка для индустриального парка должен быть не менее 15 и не более 700 гектаров;
•  срок использования земельного участка под индустриальным парком должен быть не менее 30 лет, т.е. срок, на который создается индустриальный парк, не может быть меньше 30 лет;
•  наличие управляющей компании и инженерной инфраструктуры;
•  индустриальный парк должен вмещать в себя специализированные объекты капитального строительства, которые позволяют осуществлять производственную деятельность.

К индустриальным паркам также можно отнести и технологические парки, которые могут объединять в себе не производственные площадки различных предприятий, а исследовательские центры, университеты, лаборатории и т.п. В настоящее время проект такого технологического парка развивает в Украине компания UDP (Bionic Hills).

Законом предусмотрено, что создание индустриального парка может быть инициировано как органом государственной власти или местного самоуправления, так и частным инвестором, который может развивать индустриальный парк на собственной земле или взять ее в арендное пользование.

Принятый Закон предоставляет индустриальным паркам, внесенным в специально созданный Реестр, который ведет и контролирует уполномоченный государственный орган – Госинвестпроект, определенные преференции и льготы. В частности управляющая компания может претендовать на государственную помощь, а также льготные кредиты. Законом предусмотрено, что инициаторы создания индустриальных парков (субъекты хозяйствования частного права) и управляющие компании в случае строительства объектов в границах индустриальных парков освобождаются от необходимости уплаты паевого участия в создании инфраструктуры населенного пункта. Такое паевое участие, согласно Закону “О регулировании градостроительной деятельности”, может достигать 10 % общей сметной стоимости строительства объекта. Такое же послабление предусмотрено и для участника индустриального парка, т.е. предприятия на его территории. Участнику индустриального парка и управляющей компании предоставляются льготы по уплате таможенной пошлины при импорте оборудования, которое будет использоваться в индустриальном парке.

Однако все ли так радужно, и есть ли перспективы развития индустриальных парков в Украине?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. С учетом новизны данного вопроса для Украины и общеправовых сложностей в организации и администрировании бизнеса в нашей стране, вряд ли стоит ожидать быстрого и бурного развития такого направления, как индустриальные парки. Хотя уже существует около 40 проектов индустриальных парков, пока ни один из них не внесен в Реестр.

Украине стоит обратить внимание на историю и опыт создания и функционирования индустриальных парков в мире. Ведь первый индустриальный парк появился более 100 лет назад. Он был открыт в 1910 году в Англии (Траффорд Парк) недалеко от Манчестера, и уже вскоре стал пользоваться успехом у бурно развивавшихся индустриальных компаний. Именно в Траффорд Парк Генри Форд открыл свое первое в Европе производство автомобилей.
В настоящее время индустриальные парки бурно развиваются в азиатском регионе и продолжают свое развитие в Европе (самый большой частный индустриальный парк находится опять-таки в Англии и работает там с 1925 года). Однако следует отметить, что в большинстве стран Европы и Азии открыть бизнес и начать производство зачастую не составляет большого труда, а, например, для регистрации компании иногда необходимо потратить всего лишь день или даже несколько часов. При этом правительства стран, где открываются индустриальные парки, всячески способствуют либерализации процедур открытия производства на своих территориях, уменьшают контролирующие и разрешительные функции. В Украине, несмотря на многочисленные заявления чиновников разного уровня, пока с трудом верится, что для запуска производства в индустриальных парках потребуется минимум времени (процедура сократится до 6-8 месяцев). Ведь даже в принятом законе об индустриальных парках отсутствуют какие-либо процедуры для ускорения формальных и бюрократических процессов. Поэтому, можно ожидать, что инвестору придется снова по крупицам собирать информацию и документацию для начала бизнеса и производства в Украине. А само создание индустриального парка может затянуться на годы, поскольку необходимо пройти всю процедуру согласования отвода земельного участка (пусть и без проведения земельного аукциона, как предусмотрено изменениями, внесенными Законом), а также процедуру строительства инфраструктуры и объектов индустриального парка.

К сожалению, местные власти в Украине, хотя и заинтересованы в развитии индустриальных парков на своих территориях, не могут предложить инвестору никаких особых преференций. Ведь финансовые возможности местных властей очень ограничены, а механизмы, прописанные в Законе, отсылают к полномочиям Кабинета Министров определять, какие индустриальные парки могут претендовать на помощь, какое оборудование можно будет ввозить беспошлинно и т.п. Данный механизм, скорее всего, приведет к определенным коррупционным действиям, когда только «свои» компании смогут претендовать на государственную поддержку, и таким образом будет отсутствовать конкуренция, которая является основным двигателем экономики.
К тому же ни для кого не секрет, какое в Украине на сегодня фискальное давление на производителей. Несмотря на заявления руководителей Миндоходов об ослаблении налогового давления на предприятия, компании очень часто сталкиваются с требованиями налоговых органов оплатить или доплатить суммы в бюджет. Хотя в Переходных положениях Закона и предусмотрено, что Кабинет Министров в трехмесячный срок после опубликования Закона должен подготовить и внести в парламент предложения по изменениям, в том числе и в Налоговый Кодекс, до сих пор не было принято ни одного изменения, улучшающего положение участников индустриальных парков.
В заключение хотелось бы отметить, что в связи с развитием украинских предприятий (выходом на мировые рынки), ожидаемый приток иностранных инвестиций в Украину для создания производственных мощностей будет требовать наличие определенной инфраструктуры и по возможности готовых производственных площадей. Поэтому развитие индустриальных парков является перспективным направлением бизнеса, хотя на сегодня и остается рискованным с точки зрения инвестирования.

Источник: журнал АСТ № 6(10), 2013