•    23-05-2013, 06:17

Дмитрий Киселев, старший юрист МЮФ BEITEN BURKHARDT

Многие девелоперы в крупных городах Украины сталкиваются с отсутствием свободных площадок для строительства коммерческих объектов. Особенно такая проблема актуальна для центральных районов больших городов, где плотность застройки очень высокая, и найти подходящую площадку для осуществления удачного проекта сложно, а зачастую и невозможно. Поэтому в последние годы застройщики обращают внимание на подземные коммуникации (переходы, площадки под ключевыми дорожными развязками и т. п.).

Однако наличие большого количества сложностей и рисков зачастую отталкивают застройщика от развития таких проектов. Помимо чисто технических трудностей при проектировании и строительстве подземного объекта, на первый план выходят правовые риски, связанные с получением площадки под строительство подземного объекта, оформлением разрешительных документов, права пользования землей.
Основная юридическая проблема заключается в отсутствии правового статуса земли, которая будет использоваться для строительства исключительно подземного коммерческого объекта. В основном из-за технических особенностей такие объекты планируются для размещения под объектами дорожного хозяйства (дорогами, развязками, в подземных пешеходных переходах), поэтому получить право собственности или пользования такими земельными участками в существующем правовом поле ввиду законодательных ограничений не представляется возможным. 

Действующее земельное законодательство Украины (ст. 79 Земельного Кодекса Украины) устанавливает, что земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и с определенными по отношению к ней правами. В свою очередь границы земельного участка – это наземные материальные рубежи, то есть горизонтальные границы. Право собственности (пользования) также распространяется на пространство, которое находится над и под поверхностью участка на глубину и высоту, необходимые для возведения жилых, производственных и иных зданий и сооружений. Однако законом не устанавливаются какие-либо вертикальные границы земельного участка.

Если со строительством объекта, который имеет как наземную, так и подземную составляющую, все понятно, то получение права на использование участка только для строительства подземного объекта (без наличия сооружений на поверхности земли) законодательно не урегулировано. В таком случае, из-за особенностей регулирования отведения земельных участков, отсутствуют основания для признания подземного пространства частью какого-либо земельного участка.

Возможным выходом из такой ситуации может служить использование такого института права как суперфиций (право пользования чужим земельным участком для застройки), но, несмотря на тот факт, что такой институт существует в украинском праве с 2004 года, практика его применения очень незначительна.

Так, в соответствии с законодательством, собственник земельного участка на основании договора может передать его в пользование другому лицу для строительства зданий и сооружений. Законодательно устанавливается граничный срок суперфиция в 50 лет для земель коммунальной и государственной собственности. Однако следует отметить, что в данном случае также существует правовая проблема передачи именно подземной части участка, поскольку законодательно не предусмотрена передача в пользование части земельного участка. Такая часть должна быть выделена в натуре (т. е. должен быть сформирован земельный участок), что не представляется возможным только для подземной составляющей участка и, зачастую, невозможно для наземной части, из-за ограничений, которые указывались выше (земли транспортного хозяйства и т. п.).

Другим возможным институтом для оформления права пользования земельным участком может быть институт сервитутов. Однако следует учесть то обстоятельство, что сервитут, как институт в земельном праве, не дает право застройки участка, поэтому данный институт целесообразней использовать для оформления права пользования земельным участком уже после оформления права собственности на объект недвижимости (здание или сооружение под землей).

На сегодня наиболее часто встречающейся схемой получения права на строительство подземных коммерческих объектов остается заключение инвестиционных договоров с органами местной власти. В инвестиционном договоре помимо строительства коммерческого объекта под землей предусматривается строительство мест общего пользования, необходимых подземных переходов и коммуникаций, дорожных развязок, в которых заинтересованы городские власти.

После окончания строительства, инвестор получает возможность оформить право собственности на построенный коммерческий объект, а инфраструктурные сооружения передаются на баланс соответствующего обслуживающего коммунального предприятия. При реализации данной схемы инвестор не выступает в роли заказчика, а выполняет лишь функции инвестора. Заказчиком же выступает соответствующее коммунальное предприятие. В данной схеме, если в договоре нельзя определить четкие функции по взаимодействию инвестора, заказчика и органов местного самоуправления, существует риск отстранения инвестора от участия в принятии решений по проектированию, строительству объекта, вводу его в эксплуатацию, поскольку эти функции выполняет заказчик строительства объекта. Основным достоинством вышеуказанной схемы является отсутствие необходимости решать земельные вопросы, поскольку заказчиком выступает коммунальное предприятие на землях коммунальной собственности. Также, именно заказчик будет получать необходимые разрешительные документы для строительства. А участие в качестве заказчика коммунального предприятия ускорит принятие необходимых решений, поскольку сами городские власти должны быть заинтересованы в реализации проекта, ведь они получат объекты инфраструктуры (дороги, развязки, переходы и т.п.), которые за бюджетные средства построить не получится, в связи с недостаточным финансированием либо вообще отсутствием такового.

Поэтому в инвестиционном договоре необходимо четко указывать права и обязанности каждой из сторон договора, определять право инвестора влиять на принятие проектных решений, привлекать архитекторов и инженеров для решения технических вопросов. Также целесообразно определить ответственность сторон, хотя зачастую органы местной власти не готовы брать на себя вообще какие-либо обязательства. Частично риски, связанные с использованием земельного участка для подземного строительства, будут нивелированы после оформления права собственности на объект недвижимости, находящийся под землей. Ведь такую землю не может выкупить или арендовать конкурент или иное третье лицо, в связи с законодательными ограничениями, описанными выше. А право собственности в Украине гарантируется законом и Конституцией.
Однако после ввода объекта в эксплуатацию следует все-таки предпринять действия по оформлению права пользования земельным участком. Инвестору необходимо помнить, что, несмотря на отсутствие четкого регулирования отношений по оформлению земельного участка под подземным сооружением, отсутствие механизма начисления платы за использование земли при сооружении подземного коммерческого объекта, использование земли по общему правилу в Украине является платным. Потому возможна ситуация, когда налоговые органы будут предъявлять претензии в связи с бесплатным пользованием землей под объектами недвижимости.
На наш взгляд, неурегулированность земельных правоотношений при подземном строительстве коммерческих объектов является основной трудностью при реализации таких проектов. В связи с дефицитом площадей для реализации коммерческих проектов в городах, данные недоработки должны быть исправлены на государственном уровне в ближайшее время. Следует определить и статус земли для подземного строительства, и развивать уже существующие институты землепользования (сервитуты и суперфиции), определив нужные технические процессы для оформления таких прав (подготовка землеустроительной документации, ее согласование, регистрация таких прав, определение размеров платы за землю и т. п.).

Неурегулированность земельных правоотношений при подземном строительстве коммерческих
объектов является основной
трудностью при реализации
таких проектов

Источник: журнал АСТ № 3(7),2013